Type avgjørelse: Dom

Instans: Vinger og Odal tingrett

Dato: 02.10.2002

Parter: Boligkjøpere mot boligselger

Prosessfullmektiger: Advokat Sven Åge Ribe mot advokat Jon Rike

Saken gjelder krav om prisavslag pga mangler ved en overdratt fast eiendom.

Sakens bakgrunn

Tvisten gjelder eiendommen gnr. X bnr. Z i Sør-Odal kommune. Eiendommen ble skilt ut fra hovedbølet gnr. X bnr. Y i 1968. Målebrev foreligger ikke. Eiendommen er en enebolig med omkringliggende tomt. Ved innkjørselen til eiendommen ligger det et bygg som betegnes som en garasje. Eiendommen var saksøktes barndomshjem, og han overtok den i 1991. Ved kjøpekontrakt av 29.02.2000 overdro han eiendommen til saksøkerne. Overtakelse skjedde 5.05.2000 iht avtalen.

Etter overtakelsen er det blitt slått fast at eiendommen ikke omfattet grunnen under og omkringliggende garasjen. Eiendommens grense mot gårdsvegen går bare en meter eller to fra boligveggen. Eiendommen omfatter således ikke gressplenen mellom boligen og garasjen og heller ikke grunnen videre under garasjen og mot gårdsvegen. Saksøkerne hevder at de trodde denne grunnen - på ca et halvt mål - var en del av eiendommen. Det oppstod tvist mellom partene.

Saksøkerene ved prosessfullmektig Sven Åge Ribe tok ut stevning 21.12.2001 med krav om prisavslag som følge av mangler ved eiendommen. Saksøkte ved prosessfullmektig advokat Jon Rike har rettidig innsendt tilsvar, med påstand om frifinnelse.

Saken ble opprinnelig reist for Oslo byrett, men er blitt overført til Vinger og Odal tingrett.

Hovedforhandling i saken ble holdt 25. september 2002. Partene og deres prosessfullmektiger møtte. Partene avga forklaringer. Eiendommen ble befart. Det ble ført to vitner, hvorav ett ved telefonavhør. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksøkerne MIR og TSB har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det anføres å foreligge mangel ved eiendommen på fire grunnlag.

For det første er det gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen, jf avhendingsloven § 3-7. Det burde vært opplyst uttrykkelig at den omtvistede grunnen er ikke hørte til eiendommen. Både O, takstmannen og megleren visste om dette. Den manglende opplysningen har virket inn på avtalen, idet saksøkerne ikke ville lagt inn bud eller hvertfall lagt inn et mye lavere bud hadde de vært kjent med forholdet.

For det andre er det gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf avhendingsloven § 3-8. Selger har muntlig sagt at tomtegrensen går slik at garasjen var omfattet. I tillegg er det gitt uriktige opplysning om dette i salgsoppgaven, jf formuleringen "PARKERING Enkel garasje samt biloppstillingsplasser på egen tomt". De uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

For det tredje er eiendommen i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf avhendingsloven § 3-9. De regnet med at den omtvistede grunnen var del av eiendommen. Det er stor forskjell mellom ett mål og halvannet mål tomt.

For det fjerde foreligger partiell vanhjemmel, jf avhendingsloven § 4-17, kanskje i forhold til garasjebygget, og hvertfall i forhold til den omtvistede grunnen. Selger har solgt den omtvistede grunnen uten å ha hjemmel til det.

Videre anføres at avhendingsloven § 3-10 om kjøpernes undersøkelsesplikt ikke avskjærer noe mangelskrav. Det kan ikke sies at kjøperne burde oppdaget at den omtvistede grunnen lå utenfor eiendomsgrensene, idet ikke engang megleren oppdaget det.

Når det gjelder utmåling av prisavslagskravet anføres det å innebære et verdiminus at tomtegrensen går annerledes enn kjøperne forutsatte. Det er likegyldig om utmålingen skjer etter prinsippet i avhendingsloven § 4-12 første eller andre ledd. Utregningen av prisavslagskravet bør gjøres slik: Under punkt 14 i Nito-taksten i salgsoppgaven er tomteverdi justert for verdifaktor oppgitt til kr 230 000. Sammenholdt med tomtens areal på ca 1 mål, gir det en kvadratmeterpris på kr 230. Den kvadratmeterprisen bør legges til grunn,og mulitipliseres med det antall kvadratmeter som "mangler" nemlig ca 550. Kostnadene ved å få mangelen retten vil utgjøre ca 126 500,- etter denne betraktningsmåten.

Saksøkerne la ned slik påstand

1. WO dømmes til å betale TSB og MIR et prisavslagsbeløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til NOK 126 500,-, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 29.02.01 til betaling skjer.

2. WO pålegges å erstatte TSB og MIR deres saksomkostninger, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.

Saksøkte har i det vesentlige gjort gjeldende:

Alle mangelsanførsler bestrides. Saksøkerne har bevisbyrden for å påvise mangler.

Eiendommen er i all hovedsak i samsvar med avtalen, jf avhendingsloven § 3-1. Det var avtalt overdragelse av ca 1 mål tomt og det er det saksøkerne har fått. Saksøkerne har blitt eiere av garasjebygget, og de har atkomstrett til det. Rettighetene tilknyttet garasjen tillå tidligere saksøkte som tidligere innehaver av eiendommen, og de "fulgte med på kjøpet".

Det er ikke gitt mangelfulle opplysninger iht avhendingsloven § 3-7. O visste ikke hvor grensene gikk før i ettertid, og han som selger hadde ingen undersøkelsesplikt overfor eiendommen. Megleren sendte kartutsnittet som viser de riktige tomtegrensene, jf bilag 4 til stevningen, til saksøkerne før kontraktsmøtet. Man må se på det totale bildet, og ikke bare på enkeltformuleringer i salgsprospektet.

Videre er det ikke gitt uriktige opplysninger, jf avhendingsloven § 3-8. Saksøkte visste ikke hvor grensene gikk i marken. Han ga ikke opplysninger om dette til saksøkerne. Uansett er kausualitetskravene i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 ikke oppfylt. Det ville hatt liten eller ingen betydning for avtalen om den omtvistede grunnen var del av eiendommen eller ikke. Markedsprisen for 1 mål tomt sammenliknet med 1,5 mål tomt er omtrent den samme på det aktuelle stedet. Dette innebærer også at eiendommen ikke kan anses for å være i vesentlig dårligere stand, jf avhendingsloven § 3-9.

Vanhjemmelsreglene er ikke anvendelige. De gjelder bare når andre har eiendomsrett eller begrenset rett til en eiendom som er solgt.

Subsidiært anføres at saksøkernes metode for å beregne prisavslagskravet er feil. Det anføres at tomteprisen på det aktuelle området er ca 50 000 kr pr mål. Tas i betraktning at saksøkerne allerede har atkomstrett til garasjen skulle dette gi et prisavslagskrav på ca 20 000 kr.

Saksøkte la ned slik påstand

1. WO frifinnes.

2. TSB og MIR dømmes in solidum til å betale alle sakens omkostninger med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.

Retten bemerker

Eiendomsoverdragelsen var et forbrukerkjøp. De bestemmelsene i avhendingsloven som er aktuelle i denne sak (§§ 3-7 - 3-10, 4-12 og 4-17) kommer preseptorisk til anvendelse. Med det menes at bestemmelsene ikke kunne fravikes ved avtale til ugunst for kjøperne, jf avhendingsloven § 1-2.

Spørsmålet er for det første om det foreligger mangel ved eiendommen. Eiendommen ble solgt "som den er", jf avhendingsloven § 3-9.

Eiendommens utstrekning, slik den nå er fastslått, er på omtrent et mål. Avtalt tomtestørrelse var også på ca ett mål. Det foreligger således ingen arealsvikt iht avhendingsloven 3-3, hvilket heller ikke er anført av saksøker.

Retten har funnet at det foreligger mangel ved at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf avhendingsloven § 3-8.

Retten legger til grunn at kjøperne hadde sett salgsoppgaven for eiendommen før de befarte eiendommen. Salgsoppgaven inneholdt følgende formulering:

"PARKERING Enkel garasje samt biloppstillingsplasser på egen tomt."

Formuleringen er tvetydig; den kan forstås slik at bare biloppstillingsplassene er på egen tomt, eller slik at både garasjen og biloppstillingsplassene er på egen tomt. Etter rettens syn vil en forbrukerkjøper lett oppfatte formuleringen slik at også garasjen lå på tomten.

Saksøkte forklarte under rettsmøtet at han pr telefon hadde sagt til kjøperne at garasjen var "med", uten å spesifisere eiendomsgrensene nærmere. Det er etter rettens oppfatning nærliggende for en forbrukerkjøper å oppfatte et slikt utsagn om at det omtvistede grunnarealet forutsetningsvis var med på kjøpet. Retten har også merket seg også saksøktes forklaring om at han trodde det omtvistede grunnarealet hørte til eiendommen før det ble klarlagt etter avtaleinngåelsen at så ikke var tilfelle.

Formuleringen i salgsoppgaven og saksøktes muntlige utsagn må ses i lys av den sammenheng denne informasjonen er avgitt i. Det tenkes da først og fremst på eiendommens karakter. Etter rettens oppfatning er eiendommen av en slik karakter at det er nærliggende å anta at garasjen ligger innenfor tomtegrensene. Garasjen ligger ved gårdsvegen. Atkomstvegen til boligen går rett forbi garasjen. Mellom boligen og garasjen er det en stelt gressplen, som fremtrer som "hovedhageplassen" til eiendommen. Det er ingen andre boligeiendommer i umiddelbar nærhet.

På bakgrunn av den informasjon som er gitt i salgsoppgaven og saksøktes muntlige utsagn som omtalt overfor, sett i lys av eiendommens karakter, finner retten at det anses opplyst at eiendommen oppfattet det omtvistede grunnarealet.

Et vilkår for å gjøre mangelen gjeldende er at opplysningen ikke i tide er rettet på en tydelig måte, jf avhendingsloven § 3-8 annet ledd.

Det fremgår av et kart, betegnet som situasjonsplan, jf bilag 4 til stevningen, at eiendommen ikke omfatter det omtvistede grunnarealet. Megler forklarte at alle relevante dokumenter var sendt ut til kjøperne før kontraktsmøtet. Og i kjøpskontrakten står det at kjøper har fått seg forelagt og gjort seg kjent med bl.a. situasjonsplanen. Men også et annet kart var del av kontraktsgrunnlaget, jf "kartutsnitt“ inntatt i bilag 3 til stevningen. Kartutsnittet er i grovere målestokk, men samtidig nyere i tid, og eiendommen synes iht det kartet å omfatte det omtvistede grunnarealet. De to kartene gir - som likeverdige deler av kontraktsgrunnlaget - altså motstridende informasjon om tomtegrensene. Retten kan derfor ikke se at opplysningen om at eiendommen omfattet det omtvistede grunnarealet er rettet på en tilstrekkelig tydelig måte. Også her må det tas i betraktning at det var et forbrukerkjøp.

Et siste vilkår for mangel iht avhendingsloven § 3-8 er at en kan gå utfra at opplysningen har virket inn på avtalen, jf annet ledd. Retten finner at vilkåret er oppfylt. Eiendommens grense i retning gårdsvegen går bare en meter eller to fra boligveggen. Det omtvistede grunnarealet fremtrer for retten som en helt naturlig del av eiendommen - bla. som eiendommens "hovedhageplass". Kjøperne ville neppe budt så mye på eiendommen dersom de hadde visst at det grunnarealet ikke var omfattet.

Det er ikke nødvendig for retten å ta stilling til de øvrige mangelsanførslene. Selv om noen av de skulle føre frem, kan retten ikke se at de ville medført noen andre vurderinger vedr. utmålingen av prisavslagskravet.

Avhendingsloven § 4-12 regulerer utmålingen av prisavslagskravet. Forholdet mellom bestemmelsens første og annet ledd er vurdert av Høyesterett i Rt. 2000 s 199. Dommen er omtalt i Bergsåkers kommentarer til avhendingsloven 3. utg. s. 307-309. Retten finner at prisavslagskravet i nærværende sak må utmåles etter prinsippet i § 4-12 annet ledd om utbedringskostnader, idet noe annet ikke finnes godtgjort. Retten vurderer det slik at utbedringskostnadene vil være like store eller lavere enn eiendommens forholdsmessige verdireduksjon som følge av mangelen. Det er da særlig sett hen til at det omtvistede arealet synes å høre naturlig til eiendommen, idet arealet bl.a. inneholder det som for retten fremtrer som "hovedhageplassen" for eiendommen. Slik saken er opplyst er for øvrig den forholdsmessige verdireduksjonen, jf § 4-l2 første ledd, svært vanskelig å konstatere, selv på rent skjønnsmessig grunnlag.

Utbedringskostnadene skal i prinsippet settes til hva det vil koste saksøkerne å erverve det omtvistede grunnarealet på ca et halvt mål. Saken er sparsommelig opplyst på det punktet, men på bakgrunn av vitneforklaringene legger retten til grunn en råtomtepris i det aktuelle distriktet på ca kr 50 000 pr mål. Det aktuelle tomtearealet er delvis opparbeidet ved at det er lagt plen. Dessuten er det allerede atkomstveg. Disse opparbeidelsesmomentene tilsier at en bør ta utgangspunkt i en noe høyere sum pr mål enn råtomteverdien. I fradrag kommer imidlertid at de saksøkte har visse rettigheter i det omtvistede arealet allerede. Det tenkes da særlig på rett til atkomst til garasjen og rett til å ha garasjen stående der den allerede står. Utfra en totalvurdering settes prisavslagskravet skjønnsmessig til kr 30 000. Garasjebygget er saksøkernes eiendom allerede, og er således holdt utenfor.

Når det gjelder forsinkelsesrenter etter lov om renter ved forsinket betaling, skjedde reklamasjon ved brev av 29. januar 2001. Forsinkelsesrentene startet en måned etter dette, dvs. 29. februar 2001, jf lovens § 2 første ledd første punktum.

Sakskostnader

Saksøkernes påstand var idømmelse av et prisavslagsbeløp utmålt etter rettens skjønn, med en maksimalbegrensning. Saksøkte har således tapt saken fullstendig, jf tvistemålsloven § 172, selv om maksimalbeløpet ikke idømmes. Utgangspunktet er at saksøkte skal dekke saksøkernes sakskostnader. Retten har vurdert unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven § 172 annet ledd, men har ikke funnet bestemmelsen anvendelig.

Advokat Ribe har gjort gjeldende et omkostningskrav på kr. 83 370. Etter rettens oppfatning synes kravet å være noe høyt. Retten har imidlertid ikke mottatt protester mot kravet, og det legges til grunn.

DOMSSLUTNING

1. WO dømmes til innen to uker etter dommens forkynnelse å betale til TSB og MIR et prisavslagsbeløp med kr 30 000,- tillagt lovens forsinkelsesrenter regnet fra 29.02.01 og til betaling skjer.

2. WO dømmes til å betale innen to uker etter dommens forkynnelse saksomkostninger til TSB og MIR med kr 83 370,- tillagt lovens forsinkelsesrenter regnet fra oppfyllelsesfristen og frem til betaling skjer.